Planung & Checkliste
Wohnungsübergabe beim Auszug: Checkliste und Fallstricke
Die Übergabe entscheidet, ob deine Kaution zurückkommt. Wer ohne Protokoll, ohne Zählerstände und ohne Fotos aus der Wohnung geht, verhandelt später ohne Beweise.
Geh Raum für Raum durch, halte jeden Mangel im Übergabeprotokoll fest und notiere alle Zählerstände mit Nummer. Fotografiere jeden Raum und jeden Schaden mit Datum. Unterschreibe kein Protokoll, in dem Mängel stehen, die du nicht anerkennst oder die schon beim Einzug da waren. Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen an der Wohnung verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe.
verjähren Ersatzansprüche des Vermieters ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB).
ist die gesetzliche Obergrenze der Mietsicherheit (§ 551 BGB).
dauert die Kautionsrückzahlung in der Praxis. Eine feste Frist nennt das Gesetz nicht.
Was gehört in die Raum-für-Raum-Checkliste?
Arbeite die Wohnung in derselben Reihenfolge ab, in der du sie beim Einzug übernommen hast. So findest du Abweichungen schneller.
- Jedes Zimmer: Wände, Decke, Boden, Fußleisten, Fenster, Griffe, Rollläden, Steckdosen und Lichtschalter.
- Küche: Anschlüsse für Wasser und Abwasser, Herdanschluss, Dunstabzug, Silikonfugen, mitvermietete Geräte inklusive Funktionstest.
- Bad: Fugen, Dichtungen, Abfluss, Spülkasten, Duschstange, Spiegelschrank, Lüfter.
- Flur und Nebenräume: Wohnungstür, Klingel, Briefkastenschild, Keller, Dachboden, Stellplatz.
- Technik: Heizkörper und Thermostate, Rauchmelder, Sicherungskasten, Klingelanlage.
- Schlüssel: Anzahl je Schlüsselart, auch Keller, Briefkasten, Waschküche und Garage.
Nimm eine zweite Person mit. Sie kann später bezeugen, in welchem Zustand die Wohnung war, und sie sieht Dinge, die dir nach Jahren nicht mehr auffallen.
Was muss ins Übergabeprotokoll?
Das Protokoll ist kein Formular des Vermieters, sondern ein gemeinsames Dokument. Fehlt eine Angabe, ist sie später kaum noch beweisbar.
| Angabe | Warum sie wichtig ist |
|---|---|
| Datum, Uhrzeit, alle Anwesenden | Startet die sechsmonatige Frist nachweisbar |
| Zählernummern und Zählerstände | Ohne Nummer lässt sich der Stand keinem Zähler zuordnen |
| Anzahl übergebener Schlüssel je Art | Fehlende Schlüssel sind ein teurer Streitpunkt |
| Jeder Mangel einzeln mit Raum und Ort | Sammelbegriffe wie renovierungsbedürftig sind wertlos |
| Vermerk zu Mängeln aus dem Einzugsprotokoll | Alte Schäden werden dir sonst neu zugerechnet |
| Neue Anschrift des Mieters | Für Abrechnung und Kautionsrückzahlung |
| Unterschriften beider Seiten, je eine Kopie | Ein Protokoll ohne Kopie für dich ist kein Beleg |
Formulierungen wie „Der Mieter erkennt die Mängel an“, „Der Mieter verpflichtet sich zur Nachbesserung“ oder eine offene Kostenübernahme gehören nicht in ein Übergabeprotokoll. Streich sie oder vermerke daneben, dass du sie nicht anerkennst. Unterschreiben kannst du trotzdem, dann aber mit diesem Zusatz.
Welche Schönheitsreparaturen schuldest du wirklich?
Deutlich weniger, als viele Vermieter fordern. Entscheidend ist der Wortlaut deines Mietvertrags und der Zustand beim Einzug.
Der Bundesgerichtshof hat Klauseln mit starren Fristenplänen wiederholt für unwirksam erklärt. Steht im Vertrag, dass die Küche alle drei Jahre gestrichen werden muss, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand, greift die Klausel meist nicht. Auch die Übergabe einer unrenovierten Wohnung an den Mieter spricht in der Rechtsprechung gegen eine Renovierungspflicht beim Auszug, wenn kein angemessener Ausgleich vereinbart war.
Unabhängig davon schuldest du normale Sauberkeit: besenrein, Dübel entfernt, Löcher verschlossen, eigene Einbauten zurückgebaut. Wer die Wände selbst streicht, nimmt Weiß oder einen sehr hellen Ton. Kräftige Farben musst du in der Regel überstreichen. Eine Anleitung dazu findest du unter Wand streichen.
Diese Einordnung ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine konkrete Klausel wirksam ist, entscheidet im Streitfall das Gericht oder eine Beratung durch einen Mieterverein.
Wie dokumentierst du Zählerstände und Zustand?
Fotos sind dein bestes Argument, wenn Wochen später eine Forderung kommt. Sie kosten nichts und dauern zwanzig Minuten.
- Jeden Raum aus zwei Ecken fotografieren, damit die ganze Fläche sichtbar ist.
- Jeden Mangel zweimal: einmal aus der Entfernung für die Lage im Raum, einmal nah für den Umfang.
- Zähler mit Nummer und Stand so aufnehmen, dass beides auf einem Bild lesbar ist.
- Die leere Wohnung nach dem Putzen komplett durchfotografieren, bevor du die Schlüssel abgibst.
- Aufnahmedatum prüfen und die Bilder ungekürzt sichern, nicht nur in einem Chat.
Plan den Termin bei Tageslicht. In einer leeren Wohnung fallen Kratzer im Parkett, Stockflecken hinter Schränken und Risse in Fugen erst auf, wenn Licht von der Seite kommt. Bei Dunkelheit übersehen beide Seiten Mängel, die später Streit auslösen. Nimm außerdem das Einzugsprotokoll mit an den Termin, nicht als Kopie auf dem Handy, sondern ausgedruckt zum Danebenlegen.
Melde Strom, Gas und Wasser am selben Tag beim Versorger um. Die Zählerstände aus dem Protokoll gehören in die Meldung, damit die Schlussrechnung dazu passt.
Wann kommt die Kaution zurück?
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Üblich sind drei bis sechs Monate, weil der Vermieter die Betriebskostenabrechnung abwarten darf.
Er darf allerdings nicht die gesamte Kaution unbegrenzt halten. Für offene Betriebskosten ist ein angemessener Teilbetrag zulässig, der Rest wird ausgezahlt. Die Sicherheit selbst darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Die Zinsen stehen dir zu.
| Einbehalt | Zulässig? |
|---|---|
| Offene Miete oder Nachzahlung aus der Abrechnung | Ja, in belegter Höhe |
| Angemessener Teil bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung | Ja |
| Schäden über normale Abnutzung hinaus | Ja, mit Nachweis |
| Normale Gebrauchsspuren wie Laufstraßen im Teppich | Nein |
| Renovierung trotz unwirksamer Klausel | Nein |
| Pauschale ohne Begründung | Nein |
Was tun, wenn der Vermieter Mängel geltend macht?
Ruhig bleiben und schriftlich arbeiten. Fordere zuerst eine Aufstellung, welcher Mangel welchen Betrag auslöst.
Prüfe dann drei Punkte: Stand der Mangel schon im Einzugsprotokoll? Handelt es sich um normale Abnutzung? Und ist die Sechsmonatsfrist seit der Rückgabe bereits abgelaufen? Bei Schäden, die du verursacht hast, hast du oft ein Interesse daran, selbst reparieren zu lassen, weil das günstiger ist als die Rechnung des Vermieters.
Setz für die Antwort eine Frist von zwei Wochen und schick das Schreiben nachweisbar. Kommt keine Einigung zustande, helfen Mieterverein oder Rechtsberatung weiter. Wer schon beim Auszug an alles denken will, arbeitet parallel mit unserer Umzugscheckliste und den Fristen aus Wohnung kündigen wegen Umzug.
Häufige Fragen
Muss ich beim Auszug streichen?
Was heißt besenrein genau?
Darf der Vermieter die Übergabe verweigern?
Was passiert bei fehlenden Schlüsseln?
Kann ich die letzte Miete mit der Kaution verrechnen?
Zuletzt aktualisiert: September 2026 · Rechtliche Angaben ohne Gewähr und ohne Rechtsberatung · Im Einzelfall entscheidet die Vertragslage.
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